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immopreise.at NewsRecht & Versicherungen Artikel: Welcher Mietvertrag darf’s denn sein?

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Welcher Mietvertrag darf’s denn sein?

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag – aber die Optionen in Österreich sind überschaubar. Trotzdem gilt in jedem Fall: Achtsam sein und sich seine Rechte sichern – und natürlich das geeignete Mietverhältnis auswählen.

Prinzipiell unterscheidet man zwischen Haupt- und Untermietvertrag. Den Hauptmietvertrag schließt man direkt mit einem Eigentümer, Pächter oder Wohnungseigentumsbewerber ab. Der Untermietvertrag gilt in allen anderen Fällen, also dann, wenn der Vermieter die Wohnung selbst gemietet hat.

Bevor man einen Mietvertrag unterschreibt sollte man ihn gründlich durchsehen und etwaige Unsicherheiten abklären bzw. Zusagen schriftlich festhalten. Man sollte klären, ob das Objekt unter das Mietrechtsgesetz fällt – das betrifft vorwiegend Gebäude, die vor dem 30.6.1953 bewilligt, oder die danach gefördert errichtet wurden. Hier gelten andere Bestimmungen bzw. anderer Mieterschutz als bei Objekten, die vom MRG ausgenommen sind.

Mietdauer und Mietverhältnisse

Der Mietvertrag an sich kann befristet oder unbefristet sein: die Befristung wird im Mietvertrag angegeben (also Beginn und Ende des Mietverhältnisses), bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, muss seit 30. 6. 2000 eine Mindestdauer von drei Jahren gewährt sein.

Als Hauptmieter kann man alleiniger Mieter sein oder, z.B. in Form einer WG, Mit- oder Untermieter haben. Mitmieter sind gleichberechtig, haben also die gleichen Rechte ebenso wie sie für den Mietzins gemeinsam verantwortlich sind. Gehandelt werden kann dann nur gemeinschaftlich, das heißt, dass auch der Ausstieg aus dem Mietvertrag nur mit Zustimmung der Mitmieter und des Vermieters möglich ist.

Untermiete – geteilte Miete, alleinige Verantwortung

Ein Hauptmieter kann jedoch auch untervermieten. In diesem Fall haftet er für Mietzins usw., ist gegenüber den Untermietern aber auch Vermieter. Achtung: im Mietvertrag sollte man gleich notieren, dass die Möglichkeit zur Untervermietung besteht!

Die Untermiete darf nicht unverhältnismäßig hoch zur Hauptmiete sein (max. 150% des Hauptmietzinses plus Betriebskosten und USt.) und: der Hauptmieter muss selbst in der Wohnung wohnen! Gibt er die Wohnung ganz weiter, ist das ein Kündigungsgrund, außer diese Option ist extra mit dem Eigentümer geregelt.

Der Untermietvertrag endet automatisch mit dem Hauptmietvertrag – der Untermieter kann aber als Nachmieter vorgeschlagen werden. Der Eigentümer ist allerdings nicht verpflichtet, den Vorschlag anzunehmen. Als Untermieter hat man keine Möglichkeit, Erhaltungsarbeiten in der Wohnung einzufordern, kann allerdings Schadenersatz einklagen, wenn die Mietzeit kürzer ist als ursprünglich zugesagt. Außerdem kann man als Untermieter die Miethöhe überprüfen lassen und eine Herabsetzung verlangen.

Die Frage ob Haupt- oder Untermiete ist oft eine finanzielle, vor allem für junge Menschen ist das Zusammenleben in einer WG eine günstige Option. Für diejenigen, die längerfristig in einer Wohnung bleiben wollen, gilt es, einen angemessenen Mietvertrag auszuhandeln und eventuell über einen unbefristeten Vertrag nachzudenken. Als Hauptmieter trägt man jedenfalls wesentlich mehr Verantwortung, hat allerdings in vielerlei Hinsicht Entscheidungsfreiheit.

Im Zweifelsfall sollte man den zukünftigen Mietvertrag mit einem Spezialisten durchsehen, um im Nachhinein nicht auf Unstimmigkeiten oder Nachteile zu stoßen. Zwar können zu Unrecht gezahlte Beträge zurückgeholt werden, die gründliche Vorbereitung erspart allerdings diese oft langwierigen Prozesse und ermöglicht so einen unbeschwerten Einzug ins neue Heim.